AUTOPROMOCIÓN DE VIVIENDA

Si has tomado la decisión de comprarte un terreno urbanizado y construir tu casa en él (autopromoción), ¿sabes a qué clase de impuestos y tasas deberás hacer frente? Es mejor que los conozcas y hagas números antes de echarte al ruedo.

1.-ADQUISICIÓN DE TERRENO:

Las transmisiones inmobiliarias son operaciones gravadas por varios impuestos y tasas. Uno de los más gravosos es el IVA o el ITP.

IVA 21% si el vendedor es una empresa

La compra del terreno queda gravada por IVA cuando el vendedor es un empresario o profesional. Para que el transmitente tenga la condición de empresario o profesional y la entrega de terreno esté sujeta al IVA, es suficiente que haya comenzado a asumir los costes de urbanización, mediante el pago en efectivo o en especie mediante la reparcelación, siempre que se haga con la intención de venta de las parcelas o terrenos en curso de urbanización o ya urbanizados. (CV2322-09 de 15 de octubre; V3126-15 de 16 de octubre).

ITP (6-11%) vendedor es particular

Por el contrario, si la operación se realiza entre personas que no son empresarios ni profesionales, la transmisión quedará gravada por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Este impuesto variará dependiendo de la comunidad autónoma en donde se sitúe el inmueble, pudiendo variar entre el 6 y el 11% del valor del inmueble.

Gravámenes reducidos para vivienda habitual

Existen especialidades autonómicas con tipos de gravamen reducidos para la adquisición de de viviendas que vayan a constituir la primera vivienda habitual de jóvenes menores de 30-36 años (por ejemplo el 5% en La Rioja), o la vivienda habitual de discapacitados y familias numerosas (3% en la Comunidad Autónoma de Galicia)

2-CONSTRUCCIÓN VIVIENDA:

Construcción IVA reducido 10%

El constructor deberá repercutirte el IVA reducido del 10% cuando la ejecución de la obra consista en la construcción de una vivienda cuando la promoción la realices por tu cuenta siendo el destino de la vivienda para uso propio, y siempre que se cumplan los siguientes requisitos del artículo 91.uno.13º de la Ley del IVA 37/1992.

• Las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.

• Al menos el 50 por ciento de la superficie construida se debe destinar a vivienda habitual.

Según los criterios interpretativos relativos a la construcción de edificaciones, recogidos en la doctrina la aplicación del tipo reducido del Impuesto sobre el Valor Añadido, procederá cuando:

a) Las operaciones realizadas tengan la naturaleza jurídica de ejecuciones de obra.

b) Dichas operaciones sean consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista. Los contratos pueden ser concertados de forma oral o escrita.

Es irrelevante el hecho de que la construcción se contrate con uno o con varios constructores, ya que a cualquiera de estos contratos se le aplicará el tipo reducido.

c) Dichas ejecuciones de obra tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificios destinados fundamentalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, instalaciones y servicios complementarios en ella situados.

d) Las referidas ejecuciones de obra consistan materialmente en la construcción o rehabilitación de los citados edificios.

CV 1584-18 de 8 de junio

Piscinas e instalaciones deportivas al 21%

En lo que respecta a las obras de construcción de la piscina, ya desde el 31 de marzo de 1986 (BOE de 16 de marzo), se estableció que la aplicación del tipo impositivo reducido no se extendía a las ejecuciones de obra que tuvieran por objeto la construcción de piscinas o instalaciones deportivas, aunque se contraten directamente con el promotor de una edificación.

Así pues, la Administración ha venido considerando que tributan al tipo general la construcción de piscinas, siendo irrelevante que la piscina se construya para una comunidad de propietarios o para el propietario individual de una vivienda unifamiliar (Consulta V0836-01, de 27-4-2011).

Sin límite a la aportación de materiales

En relación con el coste de los materiales aportados, a diferencia de lo que ocurre en relación con el tipo impositivo reducido establecido en el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992 para las ejecuciones de obra de renovación o reparación de viviendas, el artículo 91.Uno.1.3º no establece límite alguno, sino que se limita a señalar que puede tratarse de ejecuciones de obra «con o sin aportación de materiales». CV 0483-18 de 22 de febrero

Incumplimiento de condiciones: tipo general

En caso de no cumplirse alguno de los requisitos mencionados, las operaciones de construcción de la vivienda tributarán al tipo general del 21 por ciento.

3.- PROYECTO ARQUITECTO

A la hora de obtener las licencias oportunas para la construcción, un arquitecto debe redactar un proyecto básico y de ejecución en el que se definirá todo el proyecto según el que se construirá la vivienda: materiales, sistemas constructivos, etc.Los honorarios del arquitecto dependen de la complejidad y superficie de la vivienda, y ascienden alrededor del 4-6% del presupuesto de ejecución material.

A estos gastos gastos hay que añadir la dirección de obra y que suele oscilar entre el 2-3% del presupuesto de ejecución.

Los honorarios de estos profesionales tributan al tipo general del 21%

4.- ICIO Y TASA POR LICENCIA URBANÍSTICA

Aunque pueden llegar a confundirse, la tasa por el otorgamiento de licencias urbanísticas es un tributo distinto del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).

Diferencias.- En el ICIO, el hecho imponible, de acuerdo con el artículo 100 del TRLRHL, está constituido por la realización de cualquier construcción, instalación y obra para la que se exija licencia de obras o urbanística, mientras que el hecho imponible de la tasa, está constituido por la realización de la actividad administrativa tendente a verificar si los actos de edificación y uso del suelo se adecúan o no a la normativa urbanística, así como a la tramitación y expedición de la correspondiente licencia. CV 0540-15 de 10 de febrero

ICIO

Base imponible y tipo.- La base imponible del ICIO impuesto está constituida por el coste real y efectivo de la construcción, instalación u obra, entendiéndose por tal el coste de ejecución material. La cuota del impuesto será el resultado de aplicar a la base imponible el tipo de gravamen que fijará cada ayuntamiento, sin que pueda exceder del 4%.

Tasas

Base imponible y tipo.- La Ley Reguladora de Haciendas Locales /TRLRHL) no regula los métodos de determinación de la base imponible de las tasas por prestación de servicios o realización de actividades administrativas y su correspondiente cuota tributaria por lo que habrá que acudir a la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento.

En la práctica esta tasa suele oscilar entre el 1-2% del presupuesto de construcción.

5.- DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA AJD

Base imponible.- Una vez finalizadas las obras, su cliente deberá hacer frente al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados –AJD– por la escritura de declaración de obra nueva. Al igual que el ICIO su base imponible será el coste de ejecución de la obra.(entre un 0,75% y un 1,5%, según la comunidad autónoma) por la escritura de declaración de obra.

Al igual que el ICIO su base imponible será el coste de ejecución de la obra.

Tipo general y reducido. El tipo general oscila según cada comunidad autónoma entre el 0,75% y el 1,5%. Pero si dicho inmueble va a constituir la vivienda habitual de su cliente, al igual que con el ITP por la compra del terreno, muchas comunidades han reducido la tributación en determinados casos: cuando el comprador sea joven (menor de entre 30 y 36 años, según la comunidad autónoma), o bien cuando se trate de una familia numerosa o de una persona discapacitada. Apunte. De este modo, en La Rioja o Baleares los jóvenes sólo pagan un 0,5%.

Obra nueva. Los tribunales también han reconocido la posibilidad de aplicar estos tipos reducidos en caso de autopromoción. Apunte. Por lo tanto, si su cliente promueve la construcción de su vivienda habitual y cumple los requisitos establecidos en su comunidad, también podrá disfrutar de los tipos más bajos al escriturar la declaración de obra nueva.

6.- EJEMPLO PRÁCTICO

Vea un ejemplo de una persona de 40 años residente en la Comunidad Valenciana que compra un terreno por importe de 120.000 € y que tiene un presupuesto de obra de 380.000 €.

Terreno	120.000,00
Construcción	380.000,00
Total	500.000,00
Impuestos	Cuota
IVA	25.200,00	21% coste adquisición del terreno
Construcción	38.000,00	10% IVA
Arquitecto	5.985,00	21% de los honorarios
ICIO	15.200,00	4% coste ejecución
Licencia	3.800,00	1% coste ejecución
AJD Obra nueva	3.800,00	1% valor en escritura
Total	91.985,00

Los honorarios del arquitecto se han calculado tomando un porcentaje del 7’5% sobre el valor del proyecto.

Calcula los impuestos que pagarás por construir tu propia casa. Te sorprenderás.

Juan Pitarch