Si estas pensando en comprar con tu cónyuge un local a medias para ponerlo en alquiler ¿sabes que la compra puede tributar por IVA, el cual os podéis deducir, y no tener que pagar ITP que es más gasto para vosotros?

Tú y tu cónyuge queréis comprar un local comercial y destinarlo a la actividad de arrendamiento (actividad sujeta y no exenta de IVA). Pues según como actúes en estos casos puedes ahorrarte el ITP aunque el local sea de segunda mano (segunda transmisión).

• Si se trata de un local nuevo y la compraventa tributa por IVA, podrás deducirse la totalidad de las cuotas soportadas en la compra.
• Si el local es usado, podrás acordar con el vendedor la renuncia a la exención del IVA, siempre y cuando el local haya estado afecto a una actividad económica empresarial o profesional (también sirve que haya estado alquilado). Así, la operación tributará por IVA y te podrás ahorrar el ITP (7-10%)

Atención: En este segundo caso la compra tributará por Actos Jurídicos Documentados (AJD) con un tipo impositivo que dependerá de cada Comunidad Autónoma, pero muy inferior al del ITP. Por ejemplo en la Comunidad Valenciana se tributa al 10% por ITP y solo al 2% por AJD

Supone un ahorro del 8!!

Matrimonio en gananciales

Uno solo. Si estáis casados en régimen de gananciales y quieres evitar la obligación de emitir facturas y liquidaciones de IVA trimestrales por duplicado (cada uno de vosotros por mitad), debe saber que la cuota de IVA de la adquisición será deducible aun cuando el arrendamiento se realice solamente por parte de uno de vosotros, con lo que puedes ahorrarte mucho papeleo.

De esta forma con que un solo cónyuge emita una factura con la totalidad del alquiler y presente solamente su declaración trimestral de IVA será suficiente. (CV2101-22 de 3 de Octubre; CV2106-17 de 8 de agosto)

Factura de compra. En cualquier caso, solicita al vendedor que emita la factura únicamente a tu nombre y por la totalidad. Esto evitará que después Hacienda te ponga reparos a la deducción del IVA soportado.

Deducible al 100%. De todos modos, aunque el local sea de los dos, a efectos del IVA se considerará afecto al 100% a la actividad económica.

En separación de bienes

IVA deducible al 50%. Si el caso es que estáis casados en separación de bienes y compráis el local en proindiviso, la cosa cambia. En estos casos, Hacienda da a la compraventa el mismo trato que a las compras en común realizadas entre personas sin vínculo matrimonial.

Por tanto, si la compra tributa por IVA, un 50% de dicho impuesto te será atribuible a ti y el otro 50% a tu cónyuge.

¡Cuidado! Cada uno de los cónyuges tendrá que emitir las facturas de alquiler por su 50% correspondiente y también presentar las correspondientes autoliquidaciones de IVA trimestrales.

Separación de bienes: alternativa

Comunidad de bienes. Pues bien, existe una alternativa para no tener que cumplir ambos cónyuges todos los requisitos formales del IVA.

Para ello podéis constituir una comunidad de bienes al 50% – o en los porcentajes en que compréis el inmueble- y aunque la CB no tenga personalidad jurídica, tendrá la consideración de sujeto pasivo del IVA. (CV0254-10 de 11 de febrero)

Factura. Aunque sea la comunidad de bienes la titular de la actividad de arrendamiento y la que se deduce el IVA soportado, tendrán validez las facturas expedidas a nombre de cada uno de vosotros, ojo, siempre que no existe un riesgo de abuso o fraude.

Riesgo de abuso o fraude: se produciría cuando alguno de los comuneros tuviese la condición de empresario o profesional a efectos del IVA y ejerciera una actividad al margen de la comunidad de bienes. (Tribunal Justicia Unión Europea Sentencia 21 abril 2025-Asunto C-25/03)

Precauciones. Para evitar problemas con Hacienda es recomendable que en la escritura de compraventa se haga constar que adquieren los cónyuges constituidos en comunidad de bienes, la cual  será el sujeto pasivo a efectos del IVA en el ejercicio de la actividad de arrendamiento.

En caso de existir riesgo de abuso o fraude sería más aconsejable pedir al vendedor del inmueble una factura rectificativa en caso de haber emitido la facturas a nombre de la personas físicas en cuanto tuvieran asignado el nombre y CIF de la comunidad de bienes. (CV2653-09 de 2 de diciembre)

Como ves, hoy en día es imprescindible una buena planificación fiscal para que Hacienda no te arree un sablazo.