Amalia Mesado es residente fiscal en España, y forma parte de una comunidad de bienes constituida en Alemania sobre un piso que adquirieron por herencia. Durante el 2018 ha vendido a uno de los copropietarios su cuota de participación en el piso.
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El órgano de inspección considera que una empresa no desarrollaba actividad económica de arrendamiento de inmuebles debido a la ausencia de personal contratado laboralmente a jornada completa, puesto que en su plantilla dedicada, al arrendamiento de inmuebles, solo constaba una persona contratada a media jornada, que ejercía la función de vigilante, y además una de las socias, a la vez administradora, que realizaba la gestión de los alquileres, Continuar leyendo «Actividad económica de arrendamiento sin persona empleada.»
Cuando usted va a transmitir un inmueble pero quiere reservarse durante un determinado plazo de tiempo el derecho a recuperar el inmueble en caso que se incumplan las condiciones pactadas en la venta, nos encontramos ante un derecho de retracto convencional contemplado en el artículo 1.507 del código civil, también conocido como pacto de retroventa. Si firma este tipo de contrato sepa cómo debe tributar.
Si usted recibe un inmueble a través de una herencia se debe tributar por la plusvalía municipal siempre que se haya producido un incremento en el valor del suelo. No obstante, algunos ayuntamientos tienen establecidas importantes bonificaciones que pueden alcanzar el 95% de la cuota si se cumplen ciertos requisitos. Continuar leyendo «Bonificación plusvalía municipal perdida por presentar solicitud fuera plazo.»
OBJETIVO DEL CASO
A través del análisis de una sentencia de la Audiencia Nacional, y otra del Tribunal Supremo, vamos a conocer el caso de la venta del Hotel Selenza de Madrid y a profundizar en la no sujeción al IVA de la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial,
INTRODUCCIÓN
La diferencia entre realizar una transmisión que cumpla los requisitos contemplados en el artículo 7.1º LIVA para su no sujeción al impuesto, y realizar una transmisión que sea considerada una mera cesión de bienes, y por tanto sujeta y no exenta, es en ocasiones muy difusa.
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En mi anterior post repasamos la tributación del derecho de superficie desde el punto de vista del propietario del terreno (superficiario). En este lo haremos desde el punto de vista de la empresa que recibe el uso del terreno (superficiante)
La constitución del derecho de superficie no estará sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por considerarse una prestación de servicios sujeta al IVA. Así pues, al no estar sujeta a ITP y cumplir los requisitos necesarios (*), el documento en que se formalice el contrato –recordemos que es necesario constituirlo en escritura pública- quedará sujeto a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, cuyo tipo de gravamen es el 0’50%, salvo que la comunidad autónoma haya prevista otro diferente.
(*)
- Tratarse de una primera copia de una escritura o acta notarial
- Tener por objeto cantidad o cosa valuable
- Contener un acto inscribible en el Registro de la Propiedad
El sujeto pasivo del impuesto será la empresa que adquiere el derecho de superficie, cuya base imponible estará constituida por el valor declarado, y que se devengará el día en que se formalice la escritura de constitución del derecho. (CV2414-09 de 29 de Octubre y CV1515-11 de 10 Junio)
Retenciones IRPF.- La empresa no tendrá la obligación de retener ni en el momento en que se haga el pago de las cuotas a las que asciende el canon anual, ni en el momento de la entrega de la nave, puesto que las rentas derivadas de la constitución de un derecho real no se encuentra entre las rentas sujetas a retención a cuenta del IRPF. (Artículo 75 del Reglamento IRPF RD 439/2007 y CV1544-05 de 22 de Julio). La consulta está basada en el anterior reglamento, pero la normativa no ha cambiado.
Canon Anual.- El pago del canon que la empresa satisface a los socios y propietarios del terreno será fiscalmente deducible en el ejercicio en que se produce su devengo, y se irá registrando en su contabilidad el gasto en cada uno de los ejercicios.
* 6.000 € – 62x Gastos por derecho de superficie — a — Tesorería 57x – 6.000
(*) no se ha tenido en cuenta una posible periodificación del gasto.
Amortización de la nave.- El derecho de superficie permite mantener la propiedad del inmueble durante la duración del contrato, por lo que deberá registrarse en la contabilidad su construcción como un inmovilizado material. La amortización se realizará en función de la su vida útil que en estos casos es el periodo de duración del derecho de superficie, siempre y cuando sea inferior a la vida económica del inmueble. (Consulta contabilidad n 7 BOICAC nº 77 de marzo 2009).
Tras la finalización de la construcción se registrará el inmueble como inmovilizado:
500.000 € – 211 Construcciones — a — Contrapartida XXX – 500.000 €
Posteriormente, y suponiendo una amortización lineal corresponderá amortizar 50.000 € anuales (500.000/10=50.000)
50.000 € – 681 Amortiz Inmov. Material — a — Amortización Acumulada 281 –50.000 €.
La reversión de la nave a los propietarios del terreno no generará ningún tipo de renta a la empresa si el activo está totalmente amortizado y no media pago de ningún tipo. (CV2191-15 de 15 de Julio).
Una persona física es propietaria de un solar que cederá a una sociedad mediante un contrato por el que traspasará el derecho de superficie durante un periodo de 10 años. En dicho solar la empresa construirá una nave industrial, y transcurrido el periodo de 10 años, se transferirá la propiedad del inmueble al propietario del terreno. Durante ese periodo la sociedad le pagará un canon de 6.000 € anuales. La futura construcción se valora en un importe de 500.000 €.
El derecho de superficie es un derecho real mediante el cual el propietario de un terreno (superficiatario) cede el uso del mismo a un tercero (superficiante), y le permite realizar sobre dicho terreno una construcción, manteniendo la propiedad del inmueble durante el plazo pactado, que no podrá exceder los 99 años.
Al final de dicho periodo la construcción revertirá al propietario del terreno. El contrato se deberá plasmar en escritura pública e inscribirse en el registro de la propiedad. Se puede acordar, o no, el pago de un canon periódico durante el transcurso del plazo pactado, y una vez finalizado el mismo, se producirá la reversión de lo edificado en favor de los propietarios del terreno. (Artículo 53 de la Ley del Suelo).
Impuesto Valor Añadido
Sujeto al impuesto.- El propietario del terreno tendrá la consideración de empresario a efectos del impuesto, pues este tipo de operación se encuentra sujeta al IVA al encontrarse considerada como una prestación de servicios la cesión de uso o disfrute de bienes (Artículo 11-3º Ley IVA 37/1992). Además la Ley del IVA otorga igual tratamiento tributario a las operaciones de constitución, modificación o transmisión de los derechos reales sobre bienes inmuebles que a los arrendamientos de bienes inmuebles. (Exposición de motivos punto 4.5 Ley IVA 37/1992).
Devengo.- En la medida en que la constitución de un derecho de superficie se asimila a una operación de arrendamiento (operaciones de tracto sucesivo), el devengo del impuesto se producirá también del mismo modo, es decir, cuando resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepción (CV 2191-15 de 15 de Julio 2015).
En este tipo de operaciones se pueden encontrar dos momentos diferenciados de devengo:
En el ejemplo el IVA devengado a 31 de diciembre serán 500.000/10 años = 50.000 € x 21% = 10.500 €.
Exención y Renuncia.- Sin embargo, en la medida en que la entrega de la nave se puede considerar como una entrega de bienes, es de aplicación la exención prevista en la Ley del IVA para las segundas y posteriores entregas de edificaciones (Artículo 20.1.22º Ley IVA).
Tenga cuidado, pues en estos casos en los que opera la exención, la operación estaría sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, por lo que si tanto la sociedad como sus clientes cumplen las condiciones para ello, sería conveniente renunciar a dicha exención. Recuerde que la renuncia a la exención procederá cuando el adquirente sea un empresario o profesional que tenga derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado, en función del destino previsible que le vaya a dar al inmueble. Es decir, si el destino previsible de la nave es afectarla a una actividad económica cuando se produzca la reversión, será posible renunciar a la exención del IVA. De lo contrario, se devengará el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales cuya base imponible será el valor real de la construcción, excluido el suelo, en el momento en que se produjera la reversión de la construcción.
Consejo. Refleje esta circunstancia desde el inicio en la escritura de constitución del derecho de superficie para evitar que la administración tributaria le exija el ITP.
Base imponible
La contraprestación del derecho de superficie, cuando se pacta la entrega de la edificación al final del periodo, se considerará como base imponible “la que se hubiese acordado en condiciones normales de mercado en la misma fase de producción o comercialización entre partes que fuesen independientes”. (Artículo 79.Uno Ley 37/1992). En consecuencias la base imponible estará constituida por el valor del mercado del derecho de superficie en el momento de la firma del contrato.
Tipo general
El tipo de IVA será siempre el general, ya que en el artículo 91, donde se contienen los hechos imponibles que tributan a tipo reducido, no se hace mención alguna al derecho de superficie.
IRPF
Rendimiento capital inmobiliario.- Tanto los pagos correspondientes al canon anual como la entrega final del edificio construido serán considerados como rendimientos de capital inmobiliario, con la particularidad de que la entrega final de la nave se considera una rendimiento en especie y se valorará por su valor normal de mercado. Además, si la operación se produce entre partes vinculadas,
Reducción.- Se considera un rendimiento irregular y por tanto le es de aplicación la reducción del 30%, si el rendimiento se ha generado en un periodo superior a 2 años. Por el contrario, si se produce una percepción fraccionada de estos rendimientos como en nuestro ejemplo, (canon anual más la reversión de la nave), no existirá la posibilidad de reducción del 30% de su importe y se llevará a la base imponible general el rendimiento correspondiente al valor de la nave. (Artículo 23.3 ley 35/2006 IRPF). Consejo.- Puede ser interesante hacer números y, dependiendo del caso, estudiar la posibilidad de eliminar los pagos del canon anual y sustituirlos por un pago final que, junto con la reversión de la nave se imputen ambos en un único periodo impositivo.
Imputación temporal.- La imputación del rendimiento se producirá en el ejercicio en que sea exigible (artículo 14 de Ley IRPF), por lo que nos encontraremos, por una parte, con la imputación del canon anual exigible en cada ejercicio, y por otra con el rendimiento derivado de la reversión del inmueble
En el próximo post escribiré sobre la tributación para la empresa que recibe el terreno (superficiante).
Heredar bienes inmuebles puede llegar a convertirse en un auténtico problema. Pensemos por ejemplo en inmuebles singulares, de mucho valor, difíciles de vender, o simplemente en una herencia con muchos inmuebles pero con escasa liquidez. Sin embargo una adecuada planificación mediante “legados” puede ser de mucha ayuda en estos casos.
DIFERENCIAS HEREDERO-LEGATARIO
Heredero. El heredero sucede a título universal en el conjunto de bienes y derechos del fallecido, junto con el resto de herederos, y responde de las deudas de la herencia
Legatario. El legatario sucede título particular, en unos bienes y derechos determinados, y no responde, en general, de las deudas de la herencia.
PLANIFIQUE MEDIANTE EL USO DE LEGADOS
El legado puede ser una buena herramienta de planificación en ciertos casos.
Ejemplo
Su herencia está compuesta por diversos bienes, la mayoría inmuebles, pero con poca liquidez. Uno de esos bienes es un inmueble que, por sus características, tiene un valor relevante y usted piensa que sus herederos van a pagar un importe elevado en el impuesto de sucesiones por dicho inmueble y con el dinero que obtendrán de la herencia no tendrán la cantidad suficiente para liquidar el impuesto.
Solución: Legado condicional
Usted puede introducir en su testamento un legado condicional con una condición suspensiva. Muestre su voluntad de que la totalidad de sus bienes vayan a sus hijos herederos una vez se haya producido su fallecimiento, excepto dicho inmueble. El legado condicional consistirá en que usted lega el dinero producto de la venta de dicho inmueble caso de que consiga venderse en un plazo, por ejemplo, de 5 años desde su fallecimiento. En el caso de que la venta no se produzca en dicho plazo, sus herederos recibirán el legado del inmueble.
De esta forma, sus herederos recibirán el dinero producto de la venta, o si por el contrario no ha podido materializarse habrá dado tiempo a sus hijos a preparar el pago del impuesto.
La venta del inmueble puede hacerla un albacea, o alguno de los herederos.
Diferimiento
Impuesto de Sucesiones. El devengo se produce en la fecha del fallecimiento, pero el pago del impuesto de sucesiones quedará diferido al momento en que se produzca la condición o desaparezca la limitación. Una vez cumplida la condición suspensiva – venta del inmueble o pasados los 5 años- los legatarios tendrán que hacer un autoliquidación complementario del impuesto de sucesiones para efectuar el pago correspondiente al importe del legado.
Plusvalía municipal. La condición suspensiva también afecta a la plusvalía urbana a pagar por los legatarios al ayuntamiento.
RECUERDE: El uso del legado condicional puede ser una buena solución al pago del impuesto en herencias en las que existen inmuebles pero poca liquidez.
Si un contribuyente no puede aportar documentación que acredite el importe de adquisición de un inmueble para calcular una ganancia patrimonial, la administración no puede tomar como valor de adquisición cero euros.
Hasta ahora
Cálculo de la ganancia. Para calcular la ganancia patrimonial de una transmisión, si un contribuyente no podía aportar documentación que acreditara el coste de adquisición de dicho bien,(una escritura de adquisición de un inmueble por ejemplo), la Administración tomaba, sin más, cero euros como coste adquisición, de tal modo que la totalidad del importe de la venta se convertía en ganancia patrimonial que tributaba en el irpf.
Pero una resolución del TEAC afirma que esta práctica es injusta, puesto que la administración puede acceder a unos medios de prueba que debe utilizar.
Resolución del TEAC
El Tribunal Económico Administrativo en una resolución de fecha 2/02/2017, Rec. 3961/2016, ha unificado el criterio para que esta situación no se siga produciendo, de tal forma que distingue entre adquisición mediante donación o herencia, y adquisición mediante compra.
Título Lucrativo. Si la adquisición del elemento que se trasmite fue realizada mediante una donación o herencia, la administración deberá tomar como valor de adquisición el valor real del inmueble, pero nunca el de cero euros, pudiendo la administración acudir a un procedimiento de comprobación de valores que regula el artículo 57 de la Ley General Tributaria.
Título oneroso. Si la adquisición se efectuó mediante una compra, no podrá utilizarse el procedimiento de comprobación de valores, y el contribuyente deberá probar la realidad de las cantidades abonadas, pero aun así, la carga de la prueba no recae sobre el contribuyente de forma exclusiva, por lo que tratándose de inmuebles la administración puede acudir a los registros públicos para comprobar el importe de dicha transacción.
Ahora bien, si la administración no pudiera comprobar este extremo, por ejemplo porque el bien transmitido no es inmueble y no queda constancia en ningún registro, quedaría habilitada para considerar el valor de cero euros como coste de adquisición.
La sociedad Progrumansa SL posee el 50 por 100 de las acciones de la entidad Adela SL. El activo de Adela SL está compuesto en más del 50 por 100 por inmuebles, unos destinados a la actividad de arrendamiento y otros destinados a su venta. Dicho activo está financiado con préstamos, entre otros, uno que le otorgó Progrumansa SL.
La entidad Adela SL va a realizar una ampliación de capital mediante compensación de créditos, de manera que únicamente acudirá a dicha ampliación Progrumansa SL que pasaría a tener el 96,36 por 100 de Adela SL.
Los administradores de las dos sociedades se encuentran reunidos y se preguntan si sería de aplicación el artículo 108 de la Ley del Mercado de Valores.
CONTESTACIÓN
El artículo 108 del Ley del Mercado de Valores (LMV) establece que:
Artículo 108.
- La transmisión de valores, admitidos o no a negociación en un mercado secundario oficial, estará exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
- Quedan exceptuadas de lo dispuesto en el apartado anterior las transmisiones de valores no admitidos a negociación en un mercado secundario oficial realizadas en el mercado secundario, que tributarán en el impuesto al que estén sujetas como transmisiones onerosas de bienes inmuebles, cuando mediante tales transmisiones de valores se hubiera pretendido eludir el pago de los tributos que habrían gravado la transmisión de los inmuebles propiedad de las entidades a las que representen dichos valores.
Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, se entenderá, salvo prueba en contrario, que se actúa con ánimo de elusión del pago del impuesto correspondiente a la transmisión de bienes inmuebles en los siguientes supuestos:
a) Cuando se obtenga el control de una entidad cuyo activo esté formado en al menos el 50 por ciento por inmuebles radicados en España que no estén afectos a actividades empresariales o profesionales, o cuando, una vez obtenido dicho control, aumente la cuota de participación en ella.
b) Cuando se obtenga el control de una entidad en cuyo activo se incluyan valores que le permitan ejercer el control en otra entidad cuyo activo esté integrado al menos en un 50 por ciento por inmuebles radicados en España que no estén afectos a actividades empresariales o profesionales, o cuando, una vez obtenido dicho control, aumente la cuota de participación en ella.
c) Cuando los valores transmitidos hayan sido recibidos por las aportaciones de bienes inmuebles realizadas con ocasión de la constitución de sociedades o de la ampliación de su capital social, siempre que tales bienes no se afecten a actividades empresariales o profesionales y que entre la fecha de aportación y la de transmisión no hubiera transcurrido un plazo de tres años.
(….)».
Así pues, las transmisiones de valores tendrán el siguiente tratamiento en el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD):
– Como regla general, la transmisión de valores está exenta tanto del IVA como del ITPAJD, según la operación esté sujeta a uno u otro impuesto (apartado 1 del artículo 108, LMV).
– Sin embargo, si mediante la transmisión de valores se hubiera pretendido eludir el pago de los tributos que habrían gravado la transmisión de los inmuebles propiedad de las entidades a las que representen dichos valores, es decir, el pago del IVA o del ITPAJD, entrará en juego la regla especial, conforme a la cual dicha transmisión quedará sujeta al impuesto eludido, y ya no como transmisión de valores, sino como transmisión de inmuebles; lo cual implica que desde ese momento la transmisión de los valores en cuestión se tratará en el impuesto aplicable como transmisión de inmuebles a todos los efectos (párrafo primero del apartado 2 del artículo 108, LMV).
La aplicación de esta regla especial requiere la concurrencia de diversos requisitos, entre los que se incluye la exigencia de que se trate de una transmisión de valores realizada en el mercado secundario, excluyendo la adquisición de valores de nueva emisión, que se produciría en el mercado primario.
Sin embargo, la ampliación de capital de Adela SL lo constituye una operación de ampliación de capital mediante la suscripción de acciones nuevas por Progrumansa SL, que suscribe la ampliación en exclusiva, por lo que se trata de una operación propia del mercado primario y no del mercado secundario como exige el texto legal.
En consecuencia, la referida operación NO QUEDARÁ SOMETIDA AL ARTÍCULO 108 DE LA LMV
Si usted tiene una finca rústica de la que obtiene rendimientos económicos y ha sido objeto de una expropiación, sepa cómo y cuándo tributan las indemnizaciones que ha obtenido.
En la mayoría de los casos, la indemnización como justiprecio que usted recibirá estará integrada por varios conceptos: rápida ocupación, servidumbres de paso, etc, y no todos estos conceptos tributan de igual forma.
La indemnización que se pueda corresponder con los elementos de inmovilizado material o inmaterial afectos a la actividad, como pueden ser entre otros, los inmuebles, la parte expropiada de la finca rústica, la pérdida y reestructuración de la red de riego y el premio recibido por afección, tienen la consideración de ganancias y pérdidas patrimoniales. Continuar leyendo «Cómo tributa la expropiación de finca rústica.»
Pedro Gómez es propietario de un solar en el que explota la colocación de vallas publicitarias desde hace 10 años y que tiene previsto transmitir a un tercero. ¿Está la transmisión del solar sujeta al Impuesto sobre el Valor Anadido (IVA) o al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)?
Respuesta:
Quien explote un solar con fines de obtener ingresos continuados en el tiempo tiene la condición de empresario o profesional. Así pues, el solar en el que se desarrolla dicha actividad debe considerarse como un activo afecto al desarrollo de la actividad empresarial y por ello su transmisión constituye una operación sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, puesto que se trata de un solar edificable y no se encuentra dentro de ninguno de los supuestos de exención recogidos en el artículo 20.uno.20º de la Ley 31/1992.
