Transmisión totalidad patrimonio empresarial. Caso Hotel Selenza

OBJETIVO DEL CASO

A través del análisis de una sentencia de la Audiencia Nacional, y otra del Tribunal Supremo, vamos a conocer el caso de la venta del Hotel Selenza de Madrid y a profundizar en la no sujeción al IVA de la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial, 

El caso también nos permite comprender algunos problemas de negocio de una empresa en situación de crisis económica y su repercusión fiscal.

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INTRODUCCIÓN

La diferencia entre realizar una transmisión que cumpla los requisitos contemplados en el artículo 7.1º LIVA para su no sujeción al impuesto, y realizar una transmisión que sea considerada una mera cesión de bienes, y por tanto sujeta y no exenta, es en ocasiones muy difusa.

El supuesto de no sujeción en el IVA pasa por transmitir un conjunto de elementos corporales y en su caso, incorporales que, formando parte del patrimonio empresarial o profesional del sujeto pasivo, constituyan una unidad económica autónoma capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios.

La sentencia dictada el 2 de enero de 2015 por la Audiencia Nacional y la dictada en fecha 30 de mayo de 2016 por el TS, responden a un mismo caso, la transmisión del hotel Selenza de Madrid, y dan respuesta a si, la citada operación, se encontraba sujeta o no al IVA. 

En el presente caso práctico se estudiará la operación de transmisión del hotel Selenza y los argumentos expuestos en ambas sentencias.

ANTECEDENTES

Félix Abánades (1963), emprendedor ya desde muy joven empezó su andadura empresarial vendiendo níscalos a El Corte Inglés. A los 29 años, en el año 1992, compró una constructora de Guadalajara que se encontraba en quiebra técnica, Rayet Construcciones, y la convirtió en poco tiempo en uno de los referentes del sector regional y nacional con actividades de edificación, obra civil y rehabilitación.

En el 1994 crea Rayet Promociones para potenciar la actividad constructora. Pese a la crisis del sector inmobiliario se posiciona rápidamente como un agente urbanizador muy activo en promoción inmobiliaria, gestión del suelo y patrimonio, con un crecimiento exponencial durante los años siguientes.

En el año 2002 tras unos años de diversificación amplia las áreas de actividad y unifica todos los negocios en Grupo Rayet, holding empresarial consolidado en las áreas de:

  • Construcción – Rayet Construcción
  • Hoteles – Rayet Hoteles
  • Promoción Inmobiliaria – Rayet Promoción
  • Servicios Concesiones y Medio Ambiente – Rayet Medio Ambiente
  • Editorial – Rayet Comunicación.

Estructura Grupo Rayet

En el año 2.006 Félix Abánades toma la decisión de desinvertir en Rayet Promoción y vende su división inmobiliaria a Astroc por 648 millones €, comprando en la misma operación un 5% de Astroc.

En enero 2012 Rayet, obligada por sus acreedores, adquirió una serie compromisos en un proceso de refinanciación que permitía a la empresa de Felix Abanades refinanciar su deuda cifrada en 430 millones con una quita del 33% y ampliar hasta 2.016 el plazo de carencia, evitando así el concurso de acreedores.

La reestructuración incluía la venta de varios activos, entre ellos la venta del hotel Selenza de Madrid, operación que se materializó en febrero del mismo año 2012. Rayet vendía su hotel a Único Madrid SL participada en su totalidad por Único Hotels Real Estate.

LOS HECHOS

El edificio destinado a Hotel, sito en la calle Claudio Coello de Madrid nº 67, propiedad de la mercantil Grupo Rayet SAU (Rayet) hasta el 14 de febrero de 2011, ha sido objeto de diferentes operaciones mercantiles desde el año 2009, con la intervención de tres partes: Rayet, Claudio Coello 67 SLU (C. Coello) y la recurrente, en el marco de los compromisos adquiridos por Rayet con sus acreedores bancarios para su refinanciación.

Estas operaciones pueden sintetizarse en los siguientes extremos:

1. En virtud de contrato de arrendamiento de fecha 30 de abril de 2009, en vigor hasta el 14 de febrero de 2011, el edificio fue explotado en régimen de arrendamiento como hotel, por la mercantil “Claudio Coello 67 SLU” (C. Coello) con el nombre “Selenza Madrid”. Esta sociedad era la propietaria de todos los activos materiales necesarios para la explotación hotelera y a su vez era titular de los contratos con proveedores, clientes, y todo el personal empleado en la actividad.

2. La mercantil Único Madrid SLU compró el referido edificio a Rayet el 14 de febrero de 2011 y pagó por ello 25.5 millones de euros. La transmisión incluyó las licencias de primera ocupación, medioambiental, turística categoría cinco estrellas. La compradora adquirió también de “C. Coello”, en la misma fecha y en documento privado, la totalidad de los activos de su propiedad afectos a la explotación del hotel, singularmente, las instalaciones hoteleras, el menaje del hotel, el mobiliario, los elementos decorativos, el menaje del hotel, las existencias y los equipos y aplicaciones informáticas, subrogándose en su posición respecto de sus relaciones laborales y con sus proveedores.

3. Los activos de C. Coello afectos a la explotación hotelera fueron valorados en “cero” euros.

4. La compraventa se sujetó al IVA, previa renuncia a la exención realizada por el sujeto pasivo de acuerdo con el artículo 20.Dos Ley 37/1992, por concurrir en el adquirente todos los requisitos exigidos para la validez de la renuncia. La recurrente pagó, por este concepto 4.590.000 euros.

5. La compradora no adquirió los medios operativos que venía utilizando C. Coello, pues disponía de sus propios medios, dado que su actividad es la explotación hotelera. No obstante, la compradora pactó con C. Coello el uso del nombre comercial y marca Selenza, de los dominios de internet, y del sistema informático de gestión durante los 4 meses siguientes a la compra del hotel, así como, y durante el período de 1 mes, la no cancelación de los contratos con proveedores y empresas de renting o leasing.

6. El 13 de abril de 2014, la compradora presentó autoliquidación del IVA 1t, consignando cuotas soportadas en dicho trimestre de 4.599.750,86 euros, de los que 4.950.000 euros correspondían a la operación reseñada. La cuota a compensar se fijó en 4.586.030,08 euros.

7. Posteriormente la compradora presentó la autoliquidación correspondiente al 4M (ya en régimen de declaración mensual), solicitando la devolución de 4.584.203,51 euros por entender deducible la operación antes descrita.

8. Mediante Resolución de 20 de diciembre de 2011 de la Jefa de la Dependencia Regional Tributaria de la Delegación de la AEAT en Cataluña, se declaró no deducible la cuota del IVA de 4.590.000 euros referida, por entender que la operación que dio lugar a ella no estaba sujeta al IVA.

9. Adicionalmente, mediante nueva Resolución de 20 de diciembre de 2011, el mismo órgano denegó la devolución de un saldo de IVA por importe de 4.584.203,51 euros, como consecuencia del procedimiento de comprobación limitada que desarrolló en relación a la autoliquidación por IVA referida al 4M 2011.

10. El 11 de abril de 2012, la compradora interpuso reclamación económico-administrativa ante el TEAC sin que éste órgano haya dictado resolución expresa.

LA CONTROVERSIA

Para la compradora Único Madrid SLU en ningún momento se produjo la transmisión de una unidad económica autónoma por los siguientes motivos:

  1. Rayet solo transmitió la propiedad del edificio, siendo la transmisión de las licencias de uso hotelero una consecuencia inherente a dicha venta
  2. Rayet era hasta el 14 de febrero de 2001 una mera arrendadora del inmueble, sin explotar la actividad hotelero y sin contar con los medios necesarios.
  3. Rayet no era la empleadora de los trabajadores en el hotel al tiempo de transmitir la titularidad del inmueble, ni adquirió los medios de C. Coello para la explotación.
  4. Rayet no tenía estructura organizativa:
  5. Las licencias no eran suficientes para realizar la explotación hotelera.
  6. Sólo se cedió el inmueble, no operativo por sí mismo para la explotación hotelera.

SENTENCIA AUDIENCIA NACIONAL

El primero de los argumentos de la AN gira en torno al hecho, calificado textualmente de incontrovertido, de que Rayet transmite el edificio que ya está siendo explotado como hotel y que además transmite las licencias necesarias de ocupación y explotación para seguir con la misma actividad, extremo que la sentencia califica de “relevante”, por lo que no se trata solamente de la transmisión de un edificio sino que se incorporan determinados elementos “indispensables” para el desarrollo de la actividad económica.

El segundo de los argumentos para la aplicación del artículo 7.1º es que la mercantil Claudio Coello 67 está participada íntegramente por Rayet por lo que ambas sociedades formaban un todo unitario que explotaba, en beneficio exclusivo de Rayet, un hotel que fue trasmitido en pleno funcionamiento.

También destaca la AN el hecho de que la transmisión de los activos en posesión de Claudio Coello 67 se haya realizado por 0 euros, pues no hace más que confirmar que la operación realizada es una única operación imputable en su conjunto a Rayet y que se ha utilizado la sociedad filial como una “técnica puramente instrumental”.

Así pues, entiende la AN que la operación debe calificarse como no sujeta al IVA, resultando improcedente la aplicación del artículo 92.Uno y la deducción de las cuotas ingresadas, puesto que no debieron ser soportadas.

SENTENCIA TRIBUNAL SUPREMO

Tras el recurso en casación de Único Madrid, la sentencia del TS es clarificadora en el sentido de considerar del todo punto suficiente para integrar la operación dentro del artículo 7.1 de la LIVA, el hecho de que transmitieron el edificio junto con las licencias para su ocupación y explotación para seguir desarrollando una actividad empresarial. Este hecho es considerado “relevante y del todo punto suficiente”, calificando el resto de los argumentos ofrecidos por la AN de prescindibles.