En mi anterior post repasamos la tributación del derecho de superficie desde el punto de vista del propietario del terreno (superficiario). En este lo haremos desde el punto de vista de la empresa que recibe el uso del terreno (superficiante)
Actos Jurídicos
La constitución del derecho de superficie no estará sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por considerarse una prestación de servicios sujeta al IVA. Así pues, al no estar sujeta a ITP y cumplir los requisitos necesarios (*), el documento en que se formalice el contrato –recordemos que es necesario constituirlo en escritura pública- quedará sujeto a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, cuyo tipo de gravamen es el 0’50%, salvo que la comunidad autónoma haya prevista otro diferente.
(*)
- Tratarse de una primera copia de una escritura o acta notarial
- Tener por objeto cantidad o cosa valuable
- Contener un acto inscribible en el Registro de la Propiedad
El sujeto pasivo del impuesto será la empresa que adquiere el derecho de superficie, cuya base imponible estará constituida por el valor declarado, y que se devengará el día en que se formalice la escritura de constitución del derecho. (CV2414-09 de 29 de Octubre y CV1515-11 de 10 Junio)
No practique retención
Retenciones IRPF.- La empresa no tendrá la obligación de retener ni en el momento en que se haga el pago de las cuotas a las que asciende el canon anual, ni en el momento de la entrega de la nave, puesto que las rentas derivadas de la constitución de un derecho real no se encuentra entre las rentas sujetas a retención a cuenta del IRPF. (Artículo 75 del Reglamento IRPF RD 439/2007 y CV1544-05 de 22 de Julio). La consulta está basada en el anterior reglamento, pero la normativa no ha cambiado.
Gastos deducibles en Impuesto de Sociedades
Canon Anual.- El pago del canon que la empresa satisface a los socios y propietarios del terreno será fiscalmente deducible en el ejercicio en que se produce su devengo, y se irá registrando en su contabilidad el gasto en cada uno de los ejercicios.
* 6.000 € – 62x Gastos por derecho de superficie — a — Tesorería 57x – 6.000
(*) no se ha tenido en cuenta una posible periodificación del gasto.
Amortización de la nave.- El derecho de superficie permite mantener la propiedad del inmueble durante la duración del contrato, por lo que deberá registrarse en la contabilidad su construcción como un inmovilizado material. La amortización se realizará en función de la su vida útil que en estos casos es el periodo de duración del derecho de superficie, siempre y cuando sea inferior a la vida económica del inmueble. (Consulta contabilidad n 7 BOICAC nº 77 de marzo 2009).
Tras la finalización de la construcción se registrará el inmueble como inmovilizado:
500.000 € – 211 Construcciones — a — Contrapartida XXX – 500.000 €
Posteriormente, y suponiendo una amortización lineal corresponderá amortizar 50.000 € anuales (500.000/10=50.000)
50.000 € – 681 Amortiz Inmov. Material — a — Amortización Acumulada 281 –50.000 €.
La reversión de la nave a los propietarios del terreno no generará ningún tipo de renta a la empresa si el activo está totalmente amortizado y no media pago de ningún tipo. (CV2191-15 de 15 de Julio).