¿Qué es el derecho de retracto?
Cuando usted va a transmitir un inmueble pero quiere reservarse durante un determinado plazo de tiempo el derecho a recuperar el inmueble en caso que se incumplan las condiciones pactadas en la venta, nos encontramos ante un derecho de retracto convencional contemplado en el artículo 1.507 del código civil, también conocido como pacto de retroventa. Si firma este tipo de contrato sepa cómo debe tributar.
¿Cómo tributa el derecho de retracto?
Al igual que se retiene el derecho de usufructo cuando se transmite solo la nuda propiedad de un inmueble, cuando se efectúa este tipo de operaciones de retracto el vendedor retiene un derecho en su patrimonio, entendiéndose que lo transmitido equivale a los dos tercios del valor del bien, y el derecho que retiene el vendedor equivale un tercio de dicho valor.
Desde un punto de fiscal solo se han transmitido las dos terceras partes del bien, y no existiendo desplazamiento patrimonial, no existe una constitución de derecho real que deba tributar por ITP ni por AJD.
¿Y cuándo tributa el derecho de retracto?
El momento del devengo correspondiente al derecho de retracto será el de extinción del mismo por no haberse ejercido y haber transcurrido el plazo pactado-máximo 10 años- o bien el plazo legal –fijado en cuatro años si no hay plazo pactado-, en cuyo momento se practicará una liquidación basada en la diferencia entre la base de liquidación practicada en su día- los dos tercios del valor- y el valor del bien en el momento de la extinción.
Base imponible = Valor bien en el momento de la extinción – Base imponible liquidada en el momento inicial (2/3 del valor del bien),
Por el contrario, si desde el principio se tributó por la totalidad del valor del bien, y dicho valor es igual o mayor al valor del bien en el momento de la extinción del derecho, no procederá practicar ninguna liquidación.
¿Qué pasa si se ejercita el derecho antes del vencimiento?
El antiguo vendedor, ahora ejerciente del derecho, deberá tributar por una base imponible igual a los dos tercios del valor del bien en el momento en que se ejercite.
¿Y qué hay del AJD?
Dada la incompatibilidad de las modalidades de ITP y AJD, y al tributar la operación en su totalidad por ITP, el derecho de retracto no devenga el AJD.
Consulta General 23/02/1995
Consulta Vinculante V0700-11 de 18 marzo 2011